【楼市话题】一二线楼市“金九银十”开局遇冷 你怎么看？

中国房地产市场传统旺季“金九银十”(每年9月和10月份)已经到来，但一二线房地产市场仍多处于降温中，呈现低迷状态。

中国指数研究院近日发布的数据显示，其上周(9月4日-9月10日)监测的27个主要城市的整体成交同比全线下行，且一线城市楼市成交降幅高于二三线城市。从总体来看，27个城市房地产成交面积整体同比下降22.1%。

与去年楼市“金九银十”遭遇政策密集出台比较，今年“金九银十”或将成为政策效果显现期。

8月份易居研究院监测的50个典型城市新建商品住宅成交面积仅为2207万平方米，环比减少1%，同比减少26%。从数据来看，目前已经连续5个月环比下跌，连续6个月同比下跌。连续多月的环比和同比下跌，说明楼市正在逐渐降温，这得益于各地“因城施策”的调控政策，一方面“五限”的严厉政策管控，引导此前过热的楼市回归理性，另一方面，以房贷利率上浮为代表的金融政策收紧，也使得成交量受到影响。随着政策效应的继续释放，楼市将进一步回归理性。

另外，国土资源部有关负责人表示，后续将开展住宅用地出让合同执行情况大检查，促进热点城市形成有效供应，减少开发商囤地。

从目前来看，楼市调控政策没有明显放松迹象，并且持续收紧的金融政策将继续对楼市产生影响，预计9月份市场交易继续趋弱，传统的“金九银十”盛况难现。今年前8个月，50城新建商品住宅成交面积为19140万平方米，与去年相比下跌15%，预计今年9月份至12月份的成交量也不会明显增长，基于此，与去年相比，预计今年全年50城新建商品住宅成交面积下跌近两成。

一二线楼市继续降温 8月淡季现量价齐跌

作为楼市的传统淡季，8月份，一线城市房价延续降温态势。

安居客房产研究院的数据显示，8月份，除上海新建商品房均价环比7月微涨以外，北京、广州、深圳三个一线城市的新房均价都有不同程度的下跌。其中，北京新房价格环比下跌13%居前。

二手房市场方面，从国家统计局发布的70城数据来看，北京二手房价在5月、6月、7月连续三个月领跌。而在安居客的数据中，8月份，北京二手房均价则略有回升，上海、广州、深圳二手房均价较7月基本持平。

房价降温，也直接反映了成交量的低迷。安居客近期发布的报告指出，8月全国主力城市成交低迷，“一线城市供应乏力、推盘量减少，购房者入市热情并不高。”

以北京、上海为例，据中原地产研究中心统计，8月北京二手房成交量已连续三个月低于万套，市场持续低迷；同时，新建商品房共签约1786套，较2016年8月4052套的成交套数下降了56%。上海方面，易居房地产研究院报告称，8月上海新房成交面积46万平方米，环比减少31.2%；二手房成交面积866万平方米，同比跌64%，创近四年同期成交面积新低。

“7、8月是楼市传统淡季，加之楼市调控政策影响继续加强，北京等一线城市出现了量价齐跌的现象。”中原地产首席分析师张大伟分析称。

过半购房者不急于在“金九银十”出手

安居客“国民安居指数”显示，8月份购房者信心指数为101.4，环比上涨1.2%，是连降三个月后的首次反弹。“62.9%的购房者认为短期内房价稳定，并不急于在‘金九银十’出手，愿意花时间挑选更适合自己的房源。”安居客房产研究院首席分析师张波说。

“如今，购房者面临的信贷和各类隐性成本压力依然不小。”易居研究院智库中心研究总监严跃进解释了购房人购房意愿不强的原因：首先是信贷方面，很多城市提高了首付比例，这比提高贷款利率的影响要大得多；其次是隐性成本的存在，在一些热点城市购房，或要付出额外费用，侧面也说明热点城市房源相对紧俏。

“金九”已至 一二线城市房价料难掀波澜

进入9月后，很多购房者开始担心，供需仍存较大缺口的一线城市房价会再掀波澜。

对此，张波认为，从1-8月全国楼市数据来看，一线城市和二线热点城市的房价增速已经得到明显控制，非理性投机被有效控制。展望“金九银十”，楼市调控政策整体不会放松，央行坚定抑制泡沫、防范风险的步调不会停，楼市整体重回“高温”的几率几乎为零。

严跃进则将量、价分开来看，“由于一线楼市调控依然严厉，交易最后的阀门没有打开，房价上涨可能性并不大，但可以确定，市场成交量届时将有上升可能。”

“今年‘金九银十’几乎不可能迎来量价齐涨的况。”居理新房数据研究院主任阳洋也表达了相同观点，从目前各大开发商的推盘量来看，9月一线城市新房供应会迎来一个高峰，所以成交量会呈现小幅回暖。

郑州“金九”能否继续？

九月份第一周，郑州商品房成交均价13818元/㎡，跟上周相比下降了715元/㎡。从供应上来看，供应45.61万㎡，较上周有所下降，成交21.48万㎡，成交环比上涨43.94%。其中，成交量较大的区域为二七区，成交面积占比23%，区域成交均价11828元/㎡。

九月首周共有5个项目开盘，推出2083套房源，截至当天开盘结束，共去化1716套，平均去化率82%，与上周相比，去化率下跌11%。根据上半场频繁加推的楼盘，几次加推的价格基本上没有较大的浮动，因此下半场价格维稳已成定势。因此，往年火热的“金九银十”，今年还有待观望。

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